最近，廣州出臺(tái)舊改“12條”，鼓勵(lì)分片分期實(shí)施，利于加快舊改進(jìn)程。
有政策的加持，很多區(qū)舊改已經(jīng)開始搶跑。
但在這波“舊改東風(fēng)”下， 增城似乎剎住了車，舊改進(jìn)度進(jìn)入冷靜期。
【資料圖】
多區(qū)舊改東風(fēng)猛刮
增城沒能趕上“快班車”？
近日，廣州住建局出臺(tái)舊改新政，明確同意率破80%即可分序開拆，并開展相關(guān)工作。
這意味著，接下來廣州舊改政策愈加明朗，穩(wěn)健開發(fā)是大勢所趨。
圖源：廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
關(guān)鍵是，政策還提出鼓勵(lì)銀行融資擔(dān)保，優(yōu)化資金配置。
這將一定程度減輕合作企業(yè)資金壓力，對(duì)各方來說是個(gè)“雙贏”局面。
值此背景下，多區(qū)重點(diǎn)舊改項(xiàng)目狂奔了
比如，番禺舊改陸續(xù)有大動(dòng)作，前有里仁洞舊改屢刷進(jìn)展，后有沙溪舊改沖刺 7月實(shí)現(xiàn)同意率破80%。
日前，信基沙溪酒店用品城全面清租， 標(biāo)志著沙溪舊改邁出關(guān)鍵一步。
海珠方面， 瀝滘村 相繼拆除4個(gè)舊改地塊，舉辦瀝滘片區(qū)教育建設(shè)啟動(dòng)儀式，預(yù)計(jì)年內(nèi)將全面完成簽約。
五鳳村 啟動(dòng)首批房屋復(fù)核，為改造實(shí)施方案的編制工作和拆遷補(bǔ)償做準(zhǔn)備； 康樂鷺江片區(qū) 將在今年完成綜合整治和安置區(qū)建設(shè)工作。
瀝滘村拆遷現(xiàn)場圖
而在黃埔區(qū)， 永崗社區(qū)舊村、文沖舊村 迎來重新招商，趁著東風(fēng)迅速重啟。
可以看出來，海珠、番禺和黃埔等多區(qū)重點(diǎn)舊改都動(dòng)起來，頗有19年的光景。
在這波舊改東風(fēng)下，增城靜悄悄的，更傳出多家房企退出舊改合作，和中心區(qū)形成鮮明對(duì)比。
就在日前，新塘鎮(zhèn) 新街村舊改 被爆出 俊發(fā)集團(tuán)退出舊改 的消息 ， 相關(guān)工作暫停。 （來源：增城區(qū)領(lǐng)導(dǎo)留言板）
不僅如此，據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)報(bào)道， 俊發(fā)集團(tuán)、合匯集團(tuán)此前已申請(qǐng)退出增城藍(lán)山村舊改。
目前停工狀態(tài)的還有 南坣村 ，由于前期拆建比超標(biāo)，合作房企爆雷后，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度滯后，在2022年計(jì)劃名單中被標(biāo)記為續(xù)建項(xiàng)目，首要解決資金問題。
增城航拍圖
事實(shí)上， 當(dāng)前增城舊改真正進(jìn)入“摘果子”階段的并不多。
新世界的塔崗村、大旺崗社和夏街村 、 合生操刀的翟洞村 、 大華的山田村 等優(yōu)質(zhì)舊改，進(jìn)度頗為突出。
由 保利推進(jìn)的中新村 ，則被納入2023年舊改名單，屬于“新開工項(xiàng)目”，在5月完成基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查成果補(bǔ)充公示，穩(wěn)步推進(jìn)中。
而其他多數(shù)選手普遍進(jìn)度寥寥，比如 城豐村、新湯村 繼去年合作房企退出后，至今仍未有房企接手。
總的來說，近兩年增城舊改工作進(jìn)度乏善可陳。
一來，2022年初調(diào)整新規(guī)，舊改廢除合作企業(yè)規(guī)定，開發(fā)商不得不提前進(jìn)場孵化。
二來，無論是廣州發(fā)改委發(fā)布的2022-2023年城市更新重點(diǎn)建設(shè)名單中，還是網(wǎng)傳的舊改“做地名單”，增城入選的 重點(diǎn)舊改少之又少 。
這在一定程度會(huì)影響增城舊改進(jìn)度，未來2-3年不少舊改或?qū)⒚媾R“相對(duì)停滯”狀態(tài)，只有少數(shù)優(yōu)質(zhì)舊改能穩(wěn)步向前。
行情下行影響舊改降溫
加快利好兌現(xiàn)有望打破僵局
增城舊改降溫，究其原因有以下兩點(diǎn)：
1、增城一二手市場下行，土地流拍加速降溫。
從一手成交數(shù)據(jù)來看，增城5月網(wǎng)簽共1461套， 環(huán)比4月下跌19% ，對(duì)比4月少了近400套。
從二手?jǐn)?shù)據(jù)來看，據(jù)貝殼指數(shù)，增城5月二手成交均價(jià)為1.4萬/平， 環(huán)比4月下跌2.3% ， 同比去年5月下跌10.6%。
圖源：貝殼指數(shù)
一二手市場下行，勢必房企拿地信心，樓市君統(tǒng)計(jì)了增城近6年的土拍情況。
從2018-2021年， 增城每年成交超20宗地塊。
至于2022年起，地塊成交數(shù)量已經(jīng)不能用腰斬來形容， 僅成交3宗。
土拍市場的遇冷，更反映著各大房企對(duì)于增城市場的信心不足。
2、開發(fā)商經(jīng)營壓力增大，謹(jǐn)慎接盤。
眾所周知，舊改是 高投入、長周期 的開發(fā)工作，對(duì)房企的資金實(shí)力要求很高。
在行情激烈的當(dāng)下，許多企業(yè)資金流面臨挑戰(zhàn)，因此舊改停工、轉(zhuǎn)手新聞不斷，包括一些頭部房企：恒大、融創(chuàng)等。
近兩年房地產(chǎn)市場處在不停調(diào)整階段， 一手市場去化變緩，房企資金回款周期拉長。
因此，行業(yè)大背景也是增城舊改降速的原因之一。
盡管如此，從城市發(fā)展層面來看，增城城市更新工作卻是必要的，也是必然的。
從舊改數(shù)量來看，增城是廣州舊改一大主力， 數(shù)量位居全市第二 ，官方重視程度、對(duì)區(qū)域發(fā)展的重要性可想而知。
增城舊改對(duì)區(qū)域發(fā)展有重要意義，也體現(xiàn)官方重視程度和舊改的迫切性。
要扭轉(zhuǎn)增城全面降溫的局面，治理根本在于落實(shí) 城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè) 的支撐。
以區(qū)域產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而打破市場預(yù)期的僵局，隨著后續(xù)區(qū)域兌現(xiàn)落地，也能帶動(dòng)信心恢復(fù)。
其實(shí)，增城政府在下一盤更大的棋，至少從去年就開始謀劃 廣州東部樞紐 的發(fā)展規(guī)劃，并把重點(diǎn)規(guī)劃落實(shí)到實(shí)處。
廣州東部樞紐中心規(guī)劃效果圖
把黃埔開發(fā)區(qū)和增城開發(fā)區(qū)合并，以東部樞紐之芯為核心，構(gòu)建全新“城市空間”。
這樣一來，黃埔開發(fā)區(qū)尖端產(chǎn)業(yè)就能與東部樞紐片區(qū) 金融科技、汽車、電子信息科技 三大千億產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢互補(bǔ)。
因此，增城大體量的舊改，將為城市開發(fā)提供土地儲(chǔ)備，也將引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，騰籠換鳥，給予市場信心。
對(duì)于村民而言，舊改補(bǔ)償能改善生活質(zhì)量，同時(shí)釋放購買力，推動(dòng)市場的正向發(fā)展。
增城航拍圖
可以說，增城舊改需要多方力量共同推進(jìn)，也相信在官方規(guī)劃引導(dǎo)下，多個(gè)舊改能重新踏上跑道。
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