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太原樓評(píng)?| 業(yè)內(nèi)視角
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導(dǎo)讀
曾經(jīng)拆遷成為最靚的仔，如今混成背負(fù)的痛！
察勢(shì)者明，趨勢(shì)者智，馭勢(shì)者獨(dú)步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評(píng)君！
等了七年，被告知沒法建設(shè)回遷房，以太原城市商品房均價(jià)的半價(jià)回購(gòu)未交付的回遷房！——回購(gòu)價(jià)：每平米5000元！
2023年五月，在整體樓市初步回暖的季節(jié)，萬柏林區(qū)的彭村發(fā)布了一條公告，因?yàn)樵摯宓母脑祉?xiàng)目開發(fā)商恒大資金鏈斷裂，無法支付村民的過渡費(fèi)、無法建設(shè)回遷房。經(jīng)過各種努力，以現(xiàn)金方式回購(gòu)未交付的回遷面積，并按照合同支付所欠過渡費(fèi)！
據(jù)了解，彭村在2016年啟動(dòng)整村拆除，2019年恒大地產(chǎn)以總價(jià) 7.168 億元成功摘得彭村4宗地塊，地塊總面積 68676.44 平方米（約 103 畝）。
2021年隨著恒大資金鏈斷裂，彭村項(xiàng)目的商品房和回遷房都陷入停滯。對(duì)于拆遷的村民而言，不僅丟掉了回遷房的權(quán)益，而且還前后損失了七年的居住權(quán)。
對(duì)太原回遷房未來交付的觀點(diǎn)：
一，仍有大量的城改回遷安置尚未解決，警惕。
二，恒大，富力，融信等城改量居多，風(fēng)險(xiǎn)大！
三，回遷村民自救來搞開發(fā)，或成為一種新途徑。
一：太原城改概況篇
01太原拆遷
133
溯源
2008年太原市人民政府發(fā)布太原市城中村改造新權(quán)威性指導(dǎo)性文件《太原市城中村改造管理試行辦法》，其中第八章第34條規(guī)定：列入改造的城中村，在土地條件具備的前提下，村民建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按人均133平方米控制，在本村有合法宅基地的非本村人員建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按人均50平方米控制。
劃定的改造用地應(yīng)包括安置村民住宅用地、小區(qū)級(jí)公建用地、道路用地(道路紅線30米以下)、小區(qū)級(jí)及以下配套公共綠地、發(fā)展經(jīng)濟(jì)用地?！?33工程”規(guī)范的名字是“城中村改造建設(shè)項(xiàng)目”，常稱為“133工程”。
截止十二五的“133工程”改造名錄
尖草坪區(qū)(23個(gè))西流、大東流、小東流、新村、趙莊、西留莊、西村、下蘭、南固碾、北固碾、東張、趙道峪、新城、新店、光社、圪垛、南寨、上蘭、土堂、呼延、大留、三給、攝樂
杏花嶺區(qū)(16個(gè))中澗河、柏楊樹、七府墳、東澗河、南、丈子頭、享堂、傘兒樹、耙兒溝、剪子灣、道場(chǎng)溝、小棗溝、敦化坊、楊家峪、淖馬、長(zhǎng)江
萬柏林區(qū)(22個(gè))前北屯、移村、瓦窯、大王、后王、小井峪、大井峪、下元、沙溝、閆家溝、神堂溝、流、南社、彭村、后北屯、南寒、北寒、東社、小王、新莊、南上莊、南屯
迎澤區(qū)(10個(gè))郝莊、郝家溝、雙塔、王家峰、東太堡、棗園、店坡、馬莊、新溝、水峪
晉源區(qū)(28個(gè))南城角、北瓦窯、梁家寨、龐家寨、五府營(yíng)、南瓦窯、鵝歸店、周家莊新村、南大寺、北大寺、長(zhǎng)巷、小站、晉祠、金勝、北阜、董茹、武家莊、南阜、城
北、西寨、木廠頭、賈家莊、古寨、義井、南堰、北堰、吳家堡、棘針
小店區(qū)：(38個(gè))親賢、楊家堡、大馬、塢城、北張、王村、狄村、寇莊、許西、許東、西峰、龍堡、南坪頭、黑駝、老峰、崗頭、道把、大吳、西吳、北營(yíng)、鄭村、莊兒上、小吳、北畔、窯子上、黃陵、東峰、紅寺、嘉節(jié)、范家堡、李家莊、鞏家堡、大村、小店、橫河、西賈、西攢、薛店
高新區(qū)：(2個(gè)) 殷家堡、小馬
經(jīng)濟(jì)區(qū)：(7個(gè))南畔、南黑窯、城西、下莊、圪塔營(yíng)、化章堡、楊莊
02 太原城中村
改造
城中村改造建設(shè)項(xiàng)目（即133工程）僅是城中村改造的一小部分。太原市城中村改造主要是兩種方式，一種是政府主導(dǎo)、特事特辦，開發(fā)企業(yè)前期投入金額會(huì)非常大。
另外一種則是“由下而上”，被列入城中村改造的村子村委會(huì)與開發(fā)企業(yè)合作，在建設(shè)項(xiàng)目的同時(shí)逐步一級(jí)級(jí)辦理各種文件手續(xù)，推動(dòng)該村城中村改造的進(jìn)度。
后續(xù)《太原市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干意見》確立了幾項(xiàng)原則。
1，城改土地必須公開出（轉(zhuǎn)）讓方式供地。
2，按批準(zhǔn)的土地備案價(jià)先行繳納土地出讓金。
3，土地出讓金85%市財(cái)政返還用于拆遷安置！
這奠定了城改類用地的基本法則，土地確權(quán)和交易秩序從無序變成了有序，也保障了太原市非城改類土地的地價(jià)穩(wěn)定性。
在此基礎(chǔ)上，2015年開啟了城改元年，在房企引進(jìn)上以全國(guó)品牌作為城改框架合作方，自此恒大，富力，萬科擁有了的穩(wěn)定土儲(chǔ)，萬柏林區(qū)也是一騎絕塵。
太原陸續(xù)有174個(gè)城中村的改造推進(jìn)，截止到目前已經(jīng)完成了大半。在這一波紅利中，以小店等城改村出現(xiàn)不少的造富神話，千萬級(jí)的拆遷富戶層出不窮。
樓評(píng)君觀點(diǎn)
【樓評(píng)】拆遷造福是太原樓市一個(gè)時(shí)代的紅利，不同城中村的發(fā)展命運(yùn)各不相同，有時(shí)候，拆遷快，建的慢，有時(shí)候拆的早，賠償少，有時(shí)候拆遷的晚，被擱置。
二：為何頻頻出現(xiàn)難回遷
01 開發(fā)排序問題
城改項(xiàng)目，由于規(guī)模大，資金占用量高，在普遍的城改協(xié)商中，回遷類住宅在開發(fā)商的意愿里是能晚就晚，能拖就拖延的。
其次，城改類用地的最大收益方不是歸于市財(cái)政，地價(jià)中僅有一兩成，導(dǎo)致主管部門的相關(guān)權(quán)益保障較高，但是回遷的村集體的利益得不到有效保障。
從村集體而言，雖然土地被占用，相關(guān)回遷安置協(xié)議也簽署了，但是不愿意和開發(fā)商撕破臉，畢竟對(duì)于村集體而言，開發(fā)還是個(gè)比較麻煩且棘手的事情，甚至出頭往往還會(huì)受到一些非議影響，故而明明開發(fā)商違約了，也并不能有效約束其遵守契約精神。
02 開發(fā)商暴雷挪用資金
且不說恒大，目前還處于能運(yùn)轉(zhuǎn)的富力地產(chǎn)，就涉及很多的回遷房尚未開動(dòng)的問題，具體看，山西富力存在有挪用資金之嫌疑。
其次，以山西富力為例，前后從平安集團(tuán)的相關(guān)投資公司融資了二三十億的資金，早就實(shí)現(xiàn)了其“金蟬脫殼“，部分富力的項(xiàng)目從股權(quán)上實(shí)際已經(jīng)是小股東了！
樓評(píng)君觀點(diǎn)
【樓評(píng)】從回遷的問題積累看，既有主管部門的放縱，也有房企自身的以盈利為目標(biāo)的環(huán)境下產(chǎn)生，同時(shí)也應(yīng)該看到權(quán)益方在平衡制約和自救方面，存在的短板！
結(jié)語篇
未能回遷的房該怎么辦！
對(duì)于融信的回遷房來說，已經(jīng)開始著手自救了。
對(duì)于富力的回遷房來說，正在醞釀怎么自行建設(shè)。
對(duì)于恒大的回遷房來說，損失已經(jīng)是大概率事件了。
樓評(píng)君認(rèn)為，縱然房企有各種騷操作，但是其各方面的資金監(jiān)管以及相關(guān)返還土地費(fèi)用，往往存在一定的制約性，故而，很多回遷問題源頭上房企并沒有完全”失控“。
其次，回遷的相關(guān)利益方，掌握了相對(duì)成熟的土地，完全可具備逐步成立回遷安置的代建方案的可能性，或者逐步走出一條回遷代建的太原特色道路來。
第三，山西籍的房企，如山西建投，交控等或可逐步參與這類項(xiàng)目的完善與開發(fā)，既能解決民生問題，也能實(shí)現(xiàn)行業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大化發(fā)展，提升城市的行業(yè)份額和影響力。
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